不动产REITs试点两年规模达千亿，二级市场接受度、扩募仍待加强

　　2023年，不动产行业再迎来变革和重塑。

　　这一年，证监会决定开展不动产私募投资基金（REITs）试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，以促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　这意味着，不动产私募投资基金的类别几乎涵盖大部分不动产类别资产，这为推动不动产私募基金发展提供了重要的政策支持和保障。

　　在12月20日举办的2023年SIPEF·中国不动产基金投资管理年会上，金浦投资总裁吕厚军指出，回顾中国不动产私募股权基金发展的历程，从2000年初房地产私募基金的探索，到不动产私募基金的转变，房地产基金到不动产基金，一字之差说明了行业正在迈向新的发展阶段。

　　据了解，从2021年6月落地到现在，目前沪深交易所总共发行29支REITs，发行规模达到1000亿元，资产类型包含产业园区、保障性租赁住房、高速公路、仓储物流、新能源等基础设施领域。

　　值得一提的是，今年3月份，消费基础设施也已经纳入REITs范围，到11月份首批消费REITs正式获得审批，公募REITs在市场规模、资产类型等方面持续扩容。

　　可以说，对于整个行业而言，未来一年会是不动产投资承前启后最重要的一年。

　　机遇

　　“不动产投资和不动产私募基金同样需要穿越周期。”

　　上海市国际股权投资基金协会不动产分会会长庄巍认为，房地产行业从高速增长迈向了高质量发展的时代，行业发展的内生逻辑在改变，但这些内生逻辑的改变实际上并没有改变整个中国经济持续向好的基本面，不动产投资仍然大有可为。

　　庄巍表示，目前国内已从政策层面给予了很多利好，REITs的试点已有两年，今年上半年又推出一个重磅的不动产私募基金的试点，不管从REITs还是试点推进的步伐和行业覆盖的领域来说，都是不动产投资往前的一大步。

　　在不动产私募投资基金（REITs）领域，不得不提及新加坡企业凯德投资。20多年来，凯德投资共累积了8次REITs的IPO经验，以及两次内部REITs合并整合经验，目前凯德管理6支上市REITs平台。

　　凯德投资中国人民币基金和商用基金董事总经理伍佩菡表示，依托凯德在海外REITs的承受经验，接下来也计划以消费计划设施、产业园区和租赁住房作为底层资产，积极布局中国REITs赛道，为投资者带来稳定可持续的回报。

　　对于接下来的投资机会，伍佩菡认为，凯德首先关注特殊机会资产。

　　“最近几年，过去头部非常优秀的开发商不断面临流动性问题，因此会有大量一线城市核心地段的优质资产开始出售，现在是一个很好的机会去投资这些核心地段的核心资产，然后穿越周期。”

　　除此之外，投资者需要把握政策风口机遇的投资机会。在伍佩菡看来，中国的经济一直离不开政策的引导和支持，当前中国也在积极地寻求和探索经济结构转型、产业升级、供应链安全等一系列宏观政策的重点关注领域，因此凯德也在一直布局和加码新经济类资产。

　　“也在探索并购平台的机会，希望通过平台的并购不断加强凯德的基金募集能力和资产管理能力等，从而为未来的战略布局和发展提供更多的可能性和空间。”

　　毫无疑问，有当期现金流会成为主流机构投资的重点，因此会更关注拥有当期稳定现金流资产，倾向于获得稳定回报的投资策略。

　　博枫资产房地产业务董事总经理杨毅文表示，从REITs角度来说，对下一步不动产行业的发展很有意义。

　　最关键的一点是，REITs渠道盘活了真正好的资产。很多资产没有打通管退，便很难把资产的价值货币化再投到新的项目里面，再产生对社会有益的效益或者现金流的项目里面。

　　但如果真正地推进REITs的发展，就可能又会释放一大部分的资金投到下一步为社会带来创造效益的项目中来。

　　就博枫资产而言，在中国目前更看重长租公寓和工业仓储物流赛道。

　　“受全球供应链影响，整体市场对工业仓储的需求都会有提升，而且本身的全球供应链就是非常高效。在这个在大环境驱使下，供应链是长期的且非常有机会去投资的赛道。”

　　挑战

　　从2021年开始试点公募基金，试点两年来，基础设施REITs为行业带来哪些变化？基础设施又如何改变不动产投资？又将会面临哪些挑战？

　　中航基金不动产投资部总经理宋鑫认为，从政策层面来看，中国对REITs支持是毋庸置疑的，而且肯定还会坚定地走下去。

　　目前除了首批消费基础设施这四个项目外，市场上不少大的运营主体都在做基础设施REITs准备，未来REITs的市场主要的增量应该会集中在商业方面。

　　宋鑫表示，前不久中金报告也判断，未来REITs体量重点在三大领域，一是交通类，二是“双碳”，三是商业不动产，未来包括酒店、写字楼、综合体一定会放开，会是市场主要的组成部分。

　　不过，目前REITs市场分化比较明显。

　　“二级市场比较惨淡。今年以来二级市场还是经常出现分发现象，最近四单首批扩募的项目也有解禁。虽然不是都在跌，但整体市场的情绪比较悲观。”

　　据Wind数据显示，最近发布一周年的中证REITs（收盘）指数连续5个月下跌，并于近日刷新设立以来新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑输各类资产表现。

　　宋鑫指出，REITs产品的二级分化原因有很多，其中包括底层资产运营问题，还有管理人的管理能力问题。

　　比如同一类资产，出现同样的问题，因为不同的管理方式，造成二级市场表现方式是不同的，越来越多的投资者在进行投资的时候会看管理人。在REITs这个领域，目前还没有明星基金经理，但相信会出现明星团队。“管理人对资产的赋能，我觉得一定会通过某种途径显示出来。”

　　另外，底层资产运营不及预期。在宋鑫看来，最近市场销售压力也较大。“像华润要放在过去几年都是份额抢不着，现在似乎为了成功发行，发行人包括基金公司还做了不少工作，但目前量都不是很乐观，包括1.17倍也是创新低，客观反映了市场情况。”

　　投资者结构比较单一和配套政策也有待进一步完善也是重要原因。“证监会最近做了组织机构架构调整，之前REITs是两个机构管，现在统一划到债券司，会成立一个REITs处，职能划分更清楚了。

　　“包括扩募，从二级市场表现来看不太成功，现在新的项目的审批流程不是很明确，未来还需要两个部委的协调。以及会计记账的问题，如果有明确的说法，对二级市场的稳定性效果会更明显一些。”

　　不仅如此，REITs究竟是股还是债，也需要投资者有明确的认知和理解。

　　宋鑫认为，这会直接影响到未来投资者的类型以及投资者对二型市场波动的反应。但无论是从文件划分还是资产的上市，REITs都只是权益性产品。

　　资产上市后是否有良好的成长性，收益其实是来自于底层资产稳定运营，但并不能保证上市之后的现金流与上市时是一致的。另外，按照现在二级市场收盘价到底是否有差异，也都能证明REITs本身是权益性产品。

　　所以，面临二级市场波动比较大，投资者不能认为是保本型，比如每年固定分红多少。下一步监管层需要为广大投资者做更多科普教育。

　　监管会越来越加强，风险的化解可能是未来面临的重要任务。中联前源不动产基金总经理何亮宇认为，做好产融风险隔离很重要。

　　“过去讲要产融结合，共同发展。但现在要做好产融分离，专注股权投资，专注不动产投资的机构才有机会。”